совместный проект

Институт Управления Социальными Процессами Государственного Университета — Высшей Школы Экономики

Факультет менеджмента Государственного университета — Высшей школы экономики

Программа поддержки гражданского общества «Диалог» АЙРЕКС

Интернет-конференции

Исследования социальной политики

Исследовательские организации

Аналитика и публицистика

Научные дискуссии

Исследования

Словарь терминов

Журналы

Книги

Каталог ссылок

Бизнес и общество

НКО в социальной политике

Деятельность

Интервью

Исследования

Спорные вопросы

Цифры и базы данных

Документы и комментарии

Изучаем зарубежный опыт

Каталог ссылок

Мониторинг государственной политики

Государственные институты социальной политики

Доклады

Комментарии и обзоры

Документы

Статистика

Каталог ссылок

Взаимодействие исследователей и НКО

Проекты

События

Деятельность в сфере здравоохранения

Деятельность в сфере жилищной политики

Деятельность в сфере образования

Что делать и чего не допустить? Наболевшие вопросы жилищной реформы»: Д.Катаев против Ю.Лужкова

Предлагаемый материал содержит 2 статьи - статью мэра Москвы Юрия Лужкова от 28 декабря 2006 г. под указанным заголовком, а также статью Дмитрия Катаева, которая была написана по результатам общественного обсуждения статьи мэра.

§1
Что делать и чего не допустить? Наболевшие вопросы жилищно-коммунальной реформы

   Столичный мэр нечасто пишет большие аналитические статьи в газеты. А если уж пишет — значит, темы, затронутые в них, его действительно зацепили.

     Реформа ЖКХ, которая скоро коснется каждого москвича, — тот самый случай. Сколько сломано копий вокруг нее, сколько высказано мнений-предложений-предположений, а полной ясности для простого гражданина как не было, так и нет.

     Как на практике жильцы будут сами управлять своими домами? Как им уберечься от лишних расходов и от мошенников? Как власти защитят тех, кто не в состоянии полностью оплачивать услуги ЖКХ?..

      Сегодня самый часто задаваемый мне москвичами вопрос — что будет с реформой ЖКХ. Как лучше всего организовать товарищества собственников жилья, создать эффективную систему жилищного самоуправления? Как относиться к появлению в жилищно-коммунальной сфере новых частных управляющих компаний и где гарантии, что они будут не хуже, а лучше действующей сегодня системы?

     Что мы имеем на сегодня? Первое и самое главное: желание побыстрее уйти от совковой системы обслуживания жилья. Но как это сделать? Начало было положено Борисом Немцовым, который в уже далеком 1997 году в чине вице-премьера искал для бюджета деньги и предложил к 2003 году перевести ЖКХ на 100%-ную оплату населением этих услуг. 2003 год канул в Лету, а решения так и не получилось. Ну и хорошо, что не получилось. Ведь была предложена не та цель! Всем нам необходимо, чтобы изменилась система услуг, а тогда речь шла о системе оплаты, да еще и с переводом на 100%-ные платежи далеко не благоденствующего населения.

     Так, давайте порассуждаем о цели. Представим себе Москву, скажем, 2010 года. Московская семья живет в своей собственной квартире в многоэтажном доме, где все соседи имеют собственные квартиры и самостоятельно решают все вопросы обслуживания своего дома. Заметим, что для москвичей и в 2010 году будет действовать система городских дотаций на содержание жилья.

     Но главное заключается в том, что жильцам никто сверху не навязывает обслуживающую организацию. Она (ее сейчас называют управляющей компанией) действует по контракту, в котором расписано все до мелочей. Количество управляющих компаний в Москве к этому времени становится достаточным для выбора, уже сложилась реальная конкуренция между ними. И если управляющая компания не выполняет свои обязанности, жильцы, объединившиеся в товарищество собственников, через суд разрывают этот контракт и решают вопрос о привлечении другой компании. Причем сами, без навязывания со стороны местной власти.

     Все просто, не правда ли? Но само собой все это к нам не придет. Нужно активное движение в этом направлении. Серьезная и большая работа.

 ВРЕМЯ ДЛЯ РАБОТЫ ЕСТЬ

      Еще недавно голова по поводу реформы управления жилищным фондом у всех болела здорово. Жилищный кодекс требовал завершить реформу системы управления жилыми домами до начала 2007 года, хотя объективных условий и возможностей для этого не было.

     Ведь директивно создать на бумаге к какой-то дате ТСЖ или столь же формально выбрать для дома управляющую компанию — это еще не значит на самом деле создать новую дееспособную и эффективную систему управления домом. Особенно если большинство граждан до сих пор плохо представляют себе, в чем заключаются содержание и цель преобразований, каковы их права и обязанности в новой системе. Если до сих пор нет нормально развитого рынка управляющих компаний. Если нет действенных механизмов контроля над ситуацией в реформировании жилищного управления со стороны власти и самих собственников жилья, нет гарантий защиты от проходимцев.

     Все это удалось объяснить депутатам Госдумы, да они и сами поняли, что нужно приблизить реформу к реальным условиям жизни и особенностям ситуации в том или ином регионе, городе, районе. Сегодня сроки выбора жителями форм управления домами и выбора управляющих компаний отодвинуты до лета 2008 года. Местные власти получили обоснованное право в пределах этого общего срока сами установить оптимальные темпы проведения реформы. Мы в Москве этим правом обязательно воспользуемся.

     Наша позиция четкая. Нельзя заталкивать москвичей в неготовое “прокрустово ложе” реформы. Нельзя всех строем и одновременно загонять в покрытое мраком якобы светлое будущее. В создании ТСЖ должна быть определенная свобода. В сроках выбора управляющих компаний должна быть заложена возможность маневра, возможность подготовиться и самим гражданам, и бизнесу, и городскому хозяйству.

     Однако перенос на полтора года сроков выбора форм управления домами не должен быть поводом для впадания и жителей, и органов власти в спячку. У всех нас появилось дополнительное время не для отдыха, а для работы. Его необходимо использовать, чтобы сформировать всю необходимую базу для безболезненного перехода к новым моделям управления жилыми домами. Чтобы создать в преобразовании ЖКХ “общественный договор” и партнерство взаимной ответственности, порядочности и доверия между властью, жителями и бизнесом.

 ТСЖ ПОДДЕРЖИМ

      В ходе реформы мы не будем слепо выбирать из предложенных Жилищным кодексом “теоретических” моделей управления жилыми домами. Нам нужен реальный и жизнеспособный синтез этих подходов. Предпочтительным для Москвы является переход к профессиональному управлению жилищной сферой и системой предоставления коммунальных услуг, но под контролем объединений собственников жилья. Именно ТСЖ в перспективе сами будут выбирать профессионалов-управленцев, осуществлять контроль за ними и на правах юридических лиц пользоваться финансовой поддержкой города.

     Чтобы к этому прийти, нам предстоит всячески стимулировать инициативное и, главное, добровольное и добросовестное участие жителей в решении вопроса о формах и методах управления своими домами. Неприемлем ни путь искусственного создания “бутафорских” (не отражающих реальные интересы большей части собственников) ТСЖ, ни игнорирования инициативы собственников и административного насаждения конкретной управляющей компании. Случаи этих примитивных и одинаково тупиковых для развития столицы хитростей будут городской властью пресекаться.

     Наша задача — не принуждать и не навязывать определенную модель поведения, а убеждать, разъяснять и содействовать собственникам жилья в процессе вживания в новую для них роль. Роль самостоятельных домовладельцев и домоуправителей и при этом равноправных партнеров города в системе ЖКХ.

     Партнерство ТСЖ с городом будет эффективно развиваться, если мы сделаем решительные шаги в сторону повсеместного создания товариществ и после этого сможем переводить им бюджетные дотации. Об этом нужно сказать особо — финансовые средства города на эксплуатацию жилья мы уже в ближайшей перспективе будем передавать именно собственникам, а не ДЕЗам или управляющим компаниям. Только хозяева квартир одного дома могут правильно распорядиться деньгами и решить, кому их заплатить за эксплуатацию здания. Уверен, что, получив от городской власти эти “гарантии партнерства”, москвичи уже в ближайшее время охотнее и активнее займутся своей жилищной самоорганизацией.

 ПОМОЩЬ ОКАЖЕМ

      Город должен стать методическим центром для ТСЖ. Собственникам такая помощь нужна как воздух и при организации товарищества или кооператива, и при осуществлении взаимодействия с поставщиками услуг или управляющими компаниями.

     Нужна качественная и масштабная разъяснительная работа на уровне управ районов относительно прав и обязанностей, компетенции, порядка организации и регистрации товариществ собственников жилья или иных возможных кооперативных форм.

     Нужно также разработать и опубликовать рекомендуемые для массового применения типовые формы и инструкции по составлению протоколов собраний собственников, по порядку созыва и срокам организации собраний собственников, типовые уставы и отчетные формы для ТСЖ, типовые проекты договоров с поставщиками услуг. Во всех этих вопросах следует закрепить весь круг полномочий и возможностей, которыми закон наделил объединения собственников жилья.

     По мере объединения собственников остро встают вопросы подготовки квалифицированных кадров для работы в правлении и ревизионной комиссии ТСЖ — бухгалтеров, юристов в сфере ЖКХ, финансовых аудиторов. Город должен сформировать и предложить жителям, входящим в органы управления ТСЖ и иных кооперативных форм, доступную систему повышения квалификации по этим направлениям.

     В процессе преобразований недопустимо грубое и некомпетентное вторжение в работу уже существующих с прошлых лет эффективных форм и примеров объединений жителей. Если какие-то дома уже хорошо управляются, то абсолютно непринципиальны организационно-правовые формы объединения жителей (будь то ТСЖ, ЖСК, другие кооперативные формы) и организационно-правовой способ управления домом (самостоятельное управление кооперативом или привлечение специализированной компании). А вот грамотная подсказка-разъяснение относительно вновь открывающихся в процессе реформы возможностей для таких объединений подчас необходима.

 РЕМОНТ БУДЕТ

      Государство, передавая жилые дома в частное управление, не имеет права отречься от своих предыдущих обязательств перед населением. Наиболее болезненной является проблема исполнения государством своих долгов по капитальному ремонту.

     Безусловно, наиболее честный путь — принять специальную программу выделения федеральных и региональных субвенций местным бюджетам на соответствующие компенсации. И при этом подправить Жилищный кодекс, подписав не право, а обязанность местных бюджетов эти компенсации собственникам выплатить.

     Если же этот путь будет отвергнут федеральным правительством или обсуждение его затянется во времени, Москва будет готова реализовать альтернативную модель решения проблемы.

     Во-первых, город готов в будущем передать именно товариществам собственников средства из бюджета на ремонт имущества общего пользования. То есть те деньги, которые сегодня направляются на реализации городской программы капитального ремонта.

     Во-вторых, прямые перечисления следует дополнить косвенной финансовой помощью собственникам. Так, мы можем обусловить введение отдельных налоговых послаблений для ТСЖ тем условием, что они будут направлять часы высвобожденных средств на формирование финансового резерва для капитального ремонта. Например, отменить для этих целей НДС с услуг по управлению. Или установить соответствующий целевой характер доходов от сдачи в аренду помещений, находящихся в муниципальной собственности, от размещения рекламы и вывесок при их передаче объединениям собственников.

     Кредитование ТСЖ на капитальный ремонт тоже возможно. Но здесь необходимо серьезно обсуждать урегулирование сопутствующих налоговых и организационных издержек ТСЖ. А также рассматривать возможность выдачи беспроцентных кредитов для домов, которые входят в число подлежащих капитальному ремонту в первоочередном порядке.

МОШЕННИКОВ ПРИЖМЕМ

      Важнейшей задачей является создание барьера на пути в систему ЖКХ недобросовестным “псевдоуправляющим”, разного рода нечистоплотным дельцам, против появления которых нужно иметь иммунитет. В Москве 39 тысяч жилых домов. В ходе реформы мы получим в городе порядка 4 тысяч управляющих компаний. И неизвестно, сколько из этих компаний появится “детей лейтенанта Шмидта”, которые начнут использовать старые и изобретать новые бесчестные способы отъема денег у населения.

     К сожалению, вероятность этого велика. Государство до сих пор не озаботилось введением лицензирования и других мер контроля в сфере управления жилыми домами. Есть риск выхода на рынок компаний-однодневок, не имеющих за спиной ни опыта, ни профессионалов, ни денег, кроме 10 тысяч рублей уставного капитала.

     Если мы заранее не обезвредим город от подобных аферистов и негодяев, то они запустят вторую (после соинвесторов) волну обманутых в жилищной сфере — обманутых собственников. И мы получим масштаб проблемы, масштаб протестов, масштаб последствий, во много раз превосходящий все то, что было с обманутыми дольщиками.

     Необходимо создать систему, которая исключит саму возможность ловкачества, обмана управляющими компаниями собственников жилья. Мы пойдем по тому же пути, что и в сфере строительства. Сформируем систему страхования ответственности управляющих компаний перед собственниками за перечисленные им средства. Обяжем управляющие компании предоставлять банковские гарантии и поручительства на конкурсах. Только таким образом они смогут работать в Москве, так как мы будем знать, с кого требовать ответа и деньги, если что-то сорвется или кто-то попытается испариться в воздухе.

     На переходный период также нужно будет установить обязательный государственный надзор в сфере исполнения управляющими компаниями своих обязательств по договорам с собственниками. В дополнение к этому создадим и будем тщательно вести специальные публичные реестры управляющих компаний. Сформируем всю типовую договорную базу для взаимодействия собственников, ТСЖ и управляющих компаний, которая бы не допускала крен в пользу интересов той или иной стороны (прежде всего, в распоряжении общим имуществом).

     На перспективу необходимы поправки в Жилищный кодекс, которые бы ужесточили минимальные требования к управляющим компаниям или же передали субъектам РФ право эти требования адаптировать к местным условиям. Обязательно будем ставить эти вопросы при обсуждении в 2007 году в Госдуме законопроекта о саморегулировании в строительной деятельности и сфере управления жилыми домами.

ОБДИРАЛОВКИ НЕ ДОПУСТИМ

      Не секрет, что сами объединения жителей и управляющие компании не всегда соблюдают интересы собственников. Особенно когда они создаются застройщиком в процессе строительства и без учета мнения покупателей. В ряду самих собственников иногда тоже могут быть те, кто пытается “приватизировать” взносы собственников, компенсации города, доходы от общедолевого имущества.

     Город планирует в разных формах оказывать финансовую поддержку объединениям жильцов. Город также несет особые социальные обязательства перед льготниками, интересы которых особенно должны учитываться и в деятельности ТСЖ, и в работе управляющих компаний. Это значит, что городская власть имеет полное право контролировать целевое расходование средств и деятельность объединений ТСЖ. Блокировать попытки навязывания группой собственников или управляющей компанией дорогостоящих услуг или услуг, не входящих в реально востребованный в данном конкретном доме их перечень.

     Поэтому должны быть установлены предельные границы тарифов в отношениях между поставщиками ресурсов и управляющими компаниями. Одновременно должны быть установлены четкий перечень минимального набора услуг управляющих компаний, описания их содержания и регламенты выполнения, параметры стоимости.

     Этим мы поможем собственникам сделать такой выбор по объему и стоимости услуг, который бы соответствовал финансовым возможностям и потребностям жителей конкретного дома. Но и собственники должны взять на себя ответные обязательства — по своевременной и безусловной оплате выбранных ими услуг по управлению домом. Законодательно нужно уточнить и упростить порядок разрешения в пользу управляющей компании споров с должниками. Воспитание ответственного и добросовестного собственника, приучение граждан к тому, что обладание собственностью требует финансовой дисциплины и обязательного участия в общих расходах, — это важнейший императив реформы.

     Для получения объективной информации и контроля за ценовой ситуацией на рынке частного управления жилыми домами мы также должны встроить в цепочку “собственники — ТСЖ — управляющие компании — поставщики услуг” систему городских Единых информационно-расчетных центров. Кроме того, ЕИРЦ вместе с социальными службами должны играть важную роль в обеспечении в процессе реформы интересов льготников, малоимущих, пенсионеров. Эта роль будет велика уже с началом 2007 года, когда в соответствии с Жилищным кодексом и решениями федерального правительства должна произойти монетизация жилищных субсидий.

НАЛОГИ ОБСУДИМ

     Государство обязано принять меры экономического плана, для того чтобы создать нормальный “деловой климат” для деятельности ТСЖ и не допустить взрыва цен и стоимости услуг в жилищной сфере.

     Нужно ставить вопрос о введении с 2008 года системы налоговых льгот для ТСЖ. Это касается абсурдного взимания налога на прибыль с собранных ТСЖ средств на содержание и ремонт дома. Льгот по земельному и имущественному налогам в целях ускорения оформления прав общедолевой собственности на землю и помещения общего пользования. Стоит продумать также вопросы снижения размеров взносов и пошлин с ТСЖ, взимаемых при регистрации товариществ. Соответствующие законодательные инициативы должны быть внесены в Мосгордуму для последующей передачи в федеральный парламент.

     На городском уровне в пользу ТСЖ следует решить давно обсуждаемый вопрос о передаче им на целевое использование части доходов от сдачи в аренду муниципальных помещений в домах, от размещения рекламных конструкций на наружных стенах домов и внутри подъездов и т.п. Еще одна из задач — сдвинуть с мертвой точки процесс оформления имущества города в тех домах, где отсутствует городская собственность на жилые площади, для его последующей передачи на правах общедолевой собственности собственникам жилья.

     Нужно начинать обсуждать и возможные налоговые преференции не только для ТСЖ, но и для управляющих компаний. Учитывая дискуссии вокруг судьбы НДС и необходимость привлечь в управление жилых фондов малый бизнес, нужно рассматривать возможность введения единого налога на вмененный доход для управляющих компаний с целью упрощения налоговой отчетности.

КОНКУРЕНЦИЮ СОЗДАДИМ

      Мы должны обеспечить собственников жилья возможностями реального выбора среди профессиональных, добросовестных управляющих компаний. Для этого в ближайшие годы нужно создать условия для развития здоровой и открытой конкуренции в сфере жилищного управления. Здесь тоже есть пласт проблем, требующих решения.

     Так, в Москве эффективным может быть подход, когда дома одного квартала или концентрированной внутриквартальной территории переданы в управление одной компании. И неправильно вынуждать бизнес искусственно дробиться, чтобы соответствовать установленным законом и федеральным правительством ограничениям по объему площадей в управлении. Для крупных городов и для мелких населенных пунктов нужны различные максимальные нормы управляемых площадей, и они должны адаптироваться именно на региональном уровне.

     Другой пример. Подписание многочисленных договоров, протоколов и прочих документов управляющей компанией индивидуально с каждым собственником может завалить и затормозить преобразования. Значит, нужно предусматривать возможность того, чтобы интересы собственников могло представлять их юридическое объединение.

     Условием здоровой конкуренции в ЖКХ должна стать конкурсная процедура выбора управляющих компаний. Нужно сформировать соответствующую инфраструктуру для тех собственников и ТСЖ, которые заинтересуются проведением конкурса. Я уверен, что со временем тех, кто задумается над поиском альтернативного управленца, будет все больше. В помощь им конкурсные механизмы и процедуры вполне могут быть прописаны в типовых инструкциях и формах договоров для ТСЖ. Сведения, необходимые для вдумчивого конкурсного отбора, должны стать составной частью городского реестра управляющих организаций. Город на основе своей практики торгов может давать консультации собственникам по проведению конкурсов и выделять специалистов в качестве наблюдателей за законностью процедуры.

     Нужно придать импульс и реформированию ДЕЗов, уходить от монополизации ими сферы жилищного управления. Без этого все разговоры об обеспечении собственников жилья возможностями реального выбора останутся лишь разговорами. Но к преобразованию ДЕЗов из государственных унитарных предприятий в акционерные общества (пусть и с 100%-ным государственным участием) нужно подходить ответственно и тщательно, без кампанейщины и потери контроля над процессом. Такой строгий контроль необходим за имущественным комплексом дирекций. Нужно блокировать попытки “коммунального рейдерства”, с выводом профильного имущества ДЕЗов на сторону.

     С другой стороны, необходимо соблюсти гарантированные Жилищным кодексом права собственников жилья на имущество общего пользования, которое сегодня находится в распоряжении ДЕЗов (пусть это и приведет к снижению капитализации преобразованных дирекций). Таким образом, мы и поставим ДЕЗы в равные конкурентные условия с частными управляющими компаниями, и одновременно дадим им стимул для дальнейшего развития через привлечение внешнего финансирования.

ЦЕЛИ ДОСТИГНЕМ

Сегодня мы видим, что еще очень много нужно сделать, предусмотреть и предотвратить, чтобы задуманные сейчас преобразования позволили создать правильную систему, которая будет настроена на эффективность и ориентирована на качество.

     Для этого нужно осознать главное — в сфере ЖКХ сосредоточены повседневные интересы людей, самые насущные вопросы качества жизни. Мы должны сделать москвичей самыми заинтересованными участниками реформы, а это возможно, только если основной целью преобразований является создание для каждого человека возможностей обеспечить достойные условия жизни себе и своей семье. И при этом ни в коем случае не забывать, что в реформировании ЖКХ нужно больше, чем где бы то ни было, соблюдать главную заповедь социальной жизни и социальной солидарности: “Не навреди”.

     Чтобы всего этого добиться, главным элементом жилищно-коммунальной системы должен быть собственник жилья. Базовой технологической единицей системы ЖКХ является дом. И этому обычному городскому дому нужен единый хозяин, нужен, как я уже говорил, домовладелец и домоуправитель. Необходимо возрождение этих старых и подзабытых понятий, на которых и держится социальный порядок, спокойный строй повседневной человеческой жизни. На которых основываются реальное гражданское общество и практическое местное самоуправление. Из которых вырастает возможность развития города и его процветания.

     Это и есть наша главная цель. Вместе с москвичами мы ее достигнем.

Источник:  Московский Комсомолец,  28.12.2006

Сведения об авторе: Лужков Юрий Михайлович - мэр г. Москвы   

 

§2
Да уж, наболело!

     Два года назад с принятием Жилищного кодекса и закона о его введении в действие начался активный этап жилищно-коммунальной реформы. Мэр Москвы  -  председатель Координационного совета по жилищно-коммунальной реформе. За эти два года Совет  не собирался ни разу. При Правительстве Москвы есть и Координационный совет по жилищному самоуправлению под председательством Л.И. Швецовой. За эти 2 года он собрался единственный раз - в апреле 2006 г. Слова и дела московских властей разошлись так явно, что они боятся вступать в прямой,  равный, открытый диалог с общественностью/

     В 1998 году, когда Мосгордума еще позволяла себе некоторую самостоятельность, она приняла постановление «Об утверждении   программы   первоочередных мероприятий по  развитию    реформы  жилищно-коммунального хозяйства  г.   Москвы» и обязала Правительство «не реже одного раза в год вносить в Московскую городскую Думу предложения об изменениях и дополнениях настоящей программы». Однако Правительство ни разу не выполнило эту свою обязанность. За эти годы оно приняло много постановлений по отдельным вопросам реформы ЖКХ, но системы, комплексной программы - нет. А если бы она была, то стало бы слишком ясно, насколько политика Правительства Москвы идет вразрез с требованиями федерального законодательства, насколько эфемерны права москвичей на управление своим жильем и землей.

      С введением в действие Жилищного кодекса город оказался не готов к выполнению его  требований – к кампании по выбору способов управления домами и управляющих организаций.  Естественно, что когда после полутора лет раскачки эта кампания прошлой осенью вдруг развернулась, она сопровождалась массовыми безобразиями. На  органы власти города обрушился поток возмущенных писем. Среди них были и письма членов нашего Совета. Мэр давал  поручения по этим письмам. Даже была создана комиссия «для проведения проверки организации работы по созданию товариществ собственников жилья в Северном и Северо-Западном административных округах города Москвы».  В общем, Мэр в курсе происходящего.

     Мы приветствуем появление  статьи Мэра от 28 декабря, поскольку в ней, хотя и с огромным опозданием, впервые за несколько лет представлена его позиция по широкому комплексу проблем реформы ЖКХ – так, как она, по его мнению, должна бы выглядеть.

     Мы в принципе согласны с очень многим в  этом представлении, особенно в части социальных гарантий москвичам, и берем под наш постоянный контроль выполнение этих положений.

     Но ряд положений статьи были бы очень кстати два года назад, а теперь они явно запоздали, потому что игнорируют массовые  новые реалии, требующие уже   исправления. С некоторыми положениями статьи мы не согласны. И по крайней мере пять принципиальных вопросов в ней тщательно обходятся.

     Мэр начинает статью с того, что «для москвичей и в 2010 году будет действовать система городских до­таций на содержание жилья.»  Если бы это было официально сказано два года назад, то предотвратило бы множество безобразий. Не появилась бы приведенная на иллюстрации «обещалка», с помощью которой  в Хорошевском районе ООО «Орлеон-Грин» завлекало клиентуру своей близостью к властям и обещанием 75-процентных бюджетных дотаций.  На другой иллюстрации – очень похожая по стилю, но анонимная «страшилка», которая пугала тех же жителей прекращением бюджетных дотаций, если они предпочтут ТСЖ.     

     Еще убедительнее, чем обещания Мэра,  подействовала бы практическая организация финансовых потоков в ЖКХ для перехода на новую систему управления домами без потерь для получателей льгот и субсидий. Но этой системы нет и сейчас.

     Пройдемся по подзаголовкам статьи мэра.

     «Время для работы есть»

     - Время для работы было, когда приняли Жилищный кодекс - в конце 2004 года.

     Тогда федеральное законодательство наделило общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правом  и  обязанностью  выбрать способ управления  общим имуществом своего дома.  Управление возможно либо непосредственное, либо через ТСЖ или ЖСК, либо через управляющую организацию.      Кто не выберет, тому власти выберут  сами после «Дня Икс». «День Икс» был сначала назначен на 1 марта  2006 года.

     Однако методические рекомендации по организации собраний собственников выпущены Департаментом Правительства Москвы лишь в августе 2005 года.      Необходимое постановление «Об организации   управления многоквартирными домами в  городе   Москве» (N 9-ПП), Правительство Москвы приняло лишь 17 января 2006 года – за полтора месяца до окончания срока, отведенного гражданам для выбора способа управления! Но это постановление далеко не  обеспечивало  новую систему управления, потому что для многих недостающих нормативных актов оно лишь установило сроки выпуска. Эти сроки были грубо нарушены, а     некоторых намеченных нормативных актов нет до сих пор!

      Правда, и «День Икс» Госдума перенесла на 1 января 2007 года.

     Лишь 15 августа 2006 года Департамент Правительства Москвы  выпустил Примерный договор управления между собственниками и управляющей организацией, но Правительством он не утвержден до  сих пор.

      Ни один из этих важнейших, объемистых и сложных документов не обсуждался открыто на заседании Правительства Москвы. Ни один  не проходил через Мосгордуму, хотя очень многое в них относится к порядку управления собственностью города, а порядок этот обязана устанавливать Дума законами, а не Правительство постановлениями. И это не формальные претензии, потому что в документах Правительства немало расхождений с федеральным законодательством и просто неудачных формулировок.

     Так же нарочито вяло и скупо идет информирование москвичей о  реформе управления домами. Мэру и это известно: «Большинство граждан до сих пор плохо представляют себе, в чем заключается содержание и цель преобразований, каковы их права и обязанности в новой системе». Но кто же и как формирует городской заказ СМИ? Между тем только ТВЦ в этом году через городской бюджет получит  2,5 млрд руб., т.е. по тысяче рублей от средней московской семьи из четырех человек! А сколько получат прочие городские, окружные и районные  телекомпании и газеты!

     Ни в 2005-ом, ни половину 2006-го года на уровне районов и домов в Москве не наблюдалось ничего  похожего на реформирование.  И только осенью 2006 года ДЕЗы и управы всполошились. Для большинства москвичей, которые живут в «муниципальных» домах, т.е. не в ЖСК или ТСЖ, это выглядело примерно так. Наклеили в подъезде объявление. Его  сразу же сорвали. Опустили в почтовый ящик листочек с невнятным текстом от имени управы. Вечером во дворе провели «собрание». Народу на нем было немного, но понять все равно было ничего не возможно, потому что собрались стоя, без микрофона,  в сумерках. Потом по подъезду прошла тетенька, сказала, что она из ДЕЗа,  попросила поставить «галочки» на листочке здесь и здесь и расписаться, иначе с такого-то числа прекратятся обслуживание дома и городские дотации. Потом в почтовый ящик опустили сообщение, что собственники в доме проголосовали за ДЕЗ, и теперь каждый собственник обязан подписать договор управления. Иначе – опять-таки отключат, прекратят и т.д…

     Правда, когда дело дошло до подписания договора управления, люди начали чувствовать подвох, многие отказываются подписывать, и дело застопорилось.

     Конечно, в некоторых домах все-таки нашлись грамотные неравнодушные люди. Следуя законодательству, они потребовали предоставить перечень общего имущества дома: в каком оно состоянии? С какой стати   считается городской собственностью технический подвал  (по закону – общее имущество собственников) и город голосует этими квадратными метрами? Потребовали список собственников. Смету будущих расходов! Документы на земельный участок! Добыли упомянутый выше примерный договор управления и увидели, что ДЕЗ его исказил, оставил пропуски, а кроме того в него необходимо кое-что добавить. А чтобы представлять жителей в  переговорах с ДЕЗом и с управой, чтобы потом контролировать выполнение договора, эти инициативные люди зарегистрировали домком и теперь создают комитет территориального общественного самоуправления.

     Таких людей шельмовали в анонимных листовках, им не давали положенные документы, и все это при прямом попустительстве, а нередко и при участии глав управ.

     22-го декабря 2006 года Госдума решила, что до 1 мая 2008 года местные власти обязаны завершить конкурсы по выбору управляющих организаций для тех домов, которые не сделали выбор сами.  Считается, что до завершения конкурсов собственники по-прежнему могут выбирать, хотя из закона это не вполне очевидно. 14-го февраля Мосгордума назначила «День Икс» в Москве на 1 января 2008 года.

     Но тем временем в Москве, по официальным данным, из 25 тысяч многоквартирных домов, в которых имеются жилые или нежилые помещения города, в 24 тысячах уже прошло «заочное голосование собственников помещений»,  и в 22 тысячах  домов уже «выбраны» ДЕЗы в качестве управляющих организаций.

     И теперь нам, конечно, приятно прочитать у мэра: «…Главное сейчас заключается в том, что жильцам сверху никто не навязывает обслуживающую организацию».  Не важно, что мэр перепутал обслуживающую организацию с управляющей. Бывает. Но ведь уже навязали! Уже надо исправлять. Вот первая  «фигура умолчания», хотя проблема Юрию Михайловичу известна. Похоже, он не собирается отказываться от  этих «достижений», несмотря на очевидные нарушения и перспективу бесчисленных судебных исков.

     Для какой же работы у нас теперь «есть время», уважаемый Юрий Михайлович?

     Для жалоб в прокуратуру? Давайте сначала признаем, что многое надо исправлять. Накажем виновных, чтобы не повторять безобразия. И  начнем новую жизнь. Время действительно есть, если его не терять снова.

     А начинать надо с отчетов ДЕЗов перед собственниками о перечне и состоянии нашего общего имущества, доходах и расходах хотя бы за последние два года. Ведь   ЖК РФ требует от управляющей организации ежегодно отчитываться перед собственниками. Даже если эта организация управляет явочным порядком и претендует управлять и в будущем. Вернее – особенно, если претендует.

     «ТСЖ   поддержим»,    «Помощь окажем»

     - Уже поддерживали, и не единожды! Одной рукой поддерживали, другой  придерживали.

    С 1997 года действовал Федеральный закон «О товариществах собственников жилья».  В Москве около  2300 ЖСК и ЖК, созданных еще при советской власти.  Если сравнивать  дома одинаковых возрастов и типов, то в среднем дома ЖСК и ЖК – в лучшем состоянии, чем  «муниципальные».  К моменту выхода ЖК РФ в Москве было создано  более 1500  ТСЖ, сформированы перечни общего имущества для более чем 2000 домов (а надо бы – для всех).  Еще в 1999 году в распоряжении Правительства Москвы №275 работа по созданию ТСЖ названа ключевым звеном реформы ЖКХ. Теперь Мэр обещает методическое руководство, подготовку кадров для ТСЖ… Но в прежние годы, как только волна ТСЖ начинала подниматься, со стороны власти подталкивание сменялось противодействием. Потому что ТСЖ, возникнув, начинали требовать земли, смет, прозрачности финансовых потоков, реальных конкурсов подрядчиков. А теперь ДЕЗы и их «дочки»-ООО увидели в ТСЖ еще и опасных конкурентов (кстати, многие правления ТСЖ управляют не только «собственными» домами, но и соседними – это экономит управленческие расходы). И нынешней осенью инициативные группы, выступавшие за создание ТСЖ, столкнулись с жестким консолидированным противодействием ДЕЗов и районных властей. Анонимные листовки шельмовали приверженцев ТСЖ, грозили отключением и лишением городских дотаций и субсидий… В Хорошевском районе пришлось даже митинг провести за создание ТСЖ в нескольких домах.

      Мэр: «Наша задача - не принуждать и не навязы­вать определенную модель поведения, а убеж­дать, разъяснять и содействовать собственникам жилья в процессе вживания в новую для них роль. Роль самостоятельных домовладельцев и домо-управителей и при этом равноправных партнеров города в системе ЖКХ.»

     Золотые слова! Чем они обернутся на деле  – помощью или опять торможением?    Возможно, ниже Вы найдете ответ на  этот вопрос.

     «Ремонт будет»

     Плохое состояние жилья – одна из главных причин, из-за которых люди не хотят брать на себя ответственность за свои дома.      Опасения усугубил Жилищный кодекс, поставив под сомнение задолженность государства перед собственниками жилья по капитальному ремонту. Так считают очень многие (лично мне кажется, что статья 6 ЖК «Действие жилищного законодательства во времени» фиксирует обязательства государства перед собственниками по капитальному ремонту, возникшие до введения в действие Жилищного кодекса).   Весной 2006-го года в проекте постановления Правительства Москвы была опасная формулировка: «1. Считать приоритетным при планировании капитального ремонта многоквартирных домов: …включение в адресные перечни на проведение работ по капитальному ремонту многоквартирных жилых домов, находящихся в неудовлетворительном состоянии, в которых имеются помещения, являющиеся собственностью города Москвы.» Из выступления депутата В.П. Скобинова («Единая Россия») на том же заседании Правительства: «Объемы бюджетного финансирования должны строго соответствовать доле города как одного из собственников.» Т.е. власти всерьез собирались финансировать из бюджета капремонт только неприватизированного жилищного фонда.

     Москва, в отличие от большинства субъектов Федерации, располагает средствами на капитальный ремонт жилья. В упомянутом Постановлении Мосгордумы 1998-го года говорилось: «Считать первоочередной задачей доведение объемов капитального ремонта, реконструкции жилья и объектов коммунального хозяйства до уровня, обеспечивающего сокращение доли жилья и объектов коммунального хозяйства, нуждающихся в капитальном ремонте.» Эта доля действительно начала сокращаться. В бюджете на 2007 год выделено 17,5 млрд рублей.  Но количество жилья, нуждающееся в полном или частичном капитальном ремонте, все еще не убывает, а прирастает на миллион квадратных метров в год и составляет 22%.  Значит, выделяемых средств недостаточно. Потребность оценивается минимум в 20,5 миллиардов. Это вполне по силам городскому бюджету.

     Но главное - эффективно использовать средства. Весной 2006 года наш Совет предложил признать задолженность государства, разработать программу капитального ремонта и в первую очередь финансировать капитальный ремонт тех домов, где созданы органы жилищного самоуправления, способные проконтролировать проект, конкурс подрядчиков, работу и ее результаты.     

     Общественность шумела не впустую. Теперь мэр согласен: «Безусловно, наиболее честный путь - при­нять специальную программу выделения феде­ральных и региональных субвенций местным бюджетам на соответствующие компенсации. И при этом подправить Жилищный кодекс, подпи­сав не право, а обязанность местных бюджетов эти компенсации собственникам выплатить… Город готов в будущем передать именно товариществам собственников средства из бюджета на ремонт имущества общего поль­зования. То есть те деньги, которые сегодня на­правляются на реализации городской програм­мы капитального ремонта.»

     Важный вывод для Вас: при передаче домов в управление ТСЖ или управляющей организации  надо фиксировать износ каждого объекта общего имущества и обязательство города погасить задолженность.

     «Мошенников прижмем»

     - Но почему районные власти попустительствовали мошенникам? И почему  окружные и городские власти (упомянутая выше «Комиссия по проверке…») попустительствуют районным?   

     Посмотрите, сколько сюжетов сошлись  в одном Хорошевском районе:  неясность с субсидиями и дотациями позволила мошенникам шантажировать москвичей  (см. иллюстации); инициативной группе по созданию ТСЖ  глава управы не давал списки собственников, игнорируя несколько депутатских запросов, указания префекта и т.д.; инициативную группу пофамильно шельмовали в анонимных листовках; тем временем инициативная группа за ООО «Орлеон-Грин» (у которого уставный капитал в 8,5 тыс руб. и  фальшивый юридический адрес) ссылалась на поддержку властей всех мастей и получила «зеленую улицу» для заочного голосования; окружное управление Департамента имущества присвоило общую собственность –  технический подвал; а представитель города этими общими квадратными метрами проголосовал, причем - обратите внимание! – не за ТСЖ, а за «Орлеон-Грин»; упомянутая выше комиссия Правительства, завершившая работу 20-го декабря, предложила вынести административные взыскания нескольким чиновникам, но не упомянула главу Хорошевской управы – значит, резонно он был уверен в своей безнаказанности…

      В Тимирязевском районе при попустительстве управы маскируется под ДЕЗ «ООО Управляющая компания Тимирязевская» (уже «прославленная» в СМИ), в Левобережном - ООО «ДЕЗ Левобережный»… Между прочим, оба этих района – тоже «сфера ответственности» упомянутой уважаемой комиссии!

      По официальным данным, 1900 домов в Москве уже «выбрали» (часто сами того не заметив) не ДЕЗы, а ООО, созданные обычно из сотрудников тех же ДЕЗов, или из их родственников, или  из сотрудников бывших РЭУ и т.д. Сколько из этих ООО на деле – «Рога и копыта»?   Потому что город вовремя не объяснил, не предупредил. И теперь к прежним невыполненным задачам властей – объяснять, помогать – добавляется намного более трудная: исправлять. Практика показывает, что без привлечения реальной общественности  эту задачу власти провалят  по-прежнему блистательно.

      И  вот еще что примечательно. Лишь недавно утверждены критерии оценки работы управляющих компаний, но оценок-то нет. А  ведь есть в Москве и вполне приличные, работающие частные управляющие компании. Где информация? Почему они не могут пробиться к потребителям? В том числе и потому, что одностороннее освещение проблемы отпугивает москвичей. Это вторая «фигура умолчания» в статье мэра.

     «Обдираловки не допустим»

     Здесь, во-первых,  речь идет о том, чтобы управляющая организация или большинство  в ТСЖ  не навязывали меньшинству  дорогие услуги. Проблема абсолютно реальная. Это одна из необходимых поправок в ЖК. Она давно внесена. Депутатом ГП. Хованской. Чего же  правящая партия  тормозит эти поправки?

     Во-вторых, мэр резонно призывает жителей к дисциплине платежей, к воспитанию ответственного и добросовестного собственника. Но мэру известно, что ДЕЗы и поставщики услуг тоже далеко не всегда ответственны и добросовестны. Кто не получал от них непонятных требований доплатить кругленькую сумму, скажем, за горячую воду? А начнешь разбираться – и претензии рассыпаются. Так что предложение мэра «законодательно  уточнить и уп­ростить порядок разрешения в пользу управляю­щей компании споров с должниками» очень опасно. Это игра в одни ворота.

      В-третьих, предлагается утвердить в расчетах ЖКХ монополию Единого Информационного Расчетного Центра (а с ним «Банка Москвы»). Но пока не понятно, кто и как оплатит это посредничество, а об опасности монополизма предупреждал еще Ленин, и подтвердил своим примером.

     И как при такой системе жители могут оперативно реагировать рублем на качество и регулярность жилищно-коммунальных услуг?

 

      «Налоги обсудим»

      Налогообложение платежей собственников в  ТСЖ – это абсурд,   давно осознанный специалистами. Безусловно важная аналогичная тема - налоги с  управляющих компаний и с малого бизнеса в ЖКХ. Добавим, кстати,  смежную тему – необходимость очень дифференцированных налогов на недвижимость и землю, чтобы сбить спекулятивные цены на жилье. Возникает стандартный вопрос: чего же тянем-то?

     А вот с нежилыми помещениями – сложнее.

     «На городском уровне в пользу ТСЖ следует решить давно обсуждаемый вопрос о передаче им на целевое использование части доходов от сдачи в аренду муниципальных помещений в до­мах». Тоже золотые слова!      Но в первую очередь пусть Департамент имущества Москвы  впишет в перечень общего имущества наши технические помещения, перестанет их продавать и голосовать этими квадратными метрами на собраниях, и вернет незаконно проданные.  Это третья «фигура умолчания» в статье мэра.

     Не совсем понятно, что означает  «сдвинуть с мертвой точки процесс оформления имущества города в тех до­мах, где отсутствует городская собственность на жилые площади для его последующей передачи на правах общедолевой собственности собст­венникам жилья.» Видимо, речь идет о помещениях, используемых ДЕЗами, РЭУ, советами ветеранов, для работы с детьми и т.п.  Об этом мэр говорит и в следующем разделе своей статьи. Прекрасно, но ведь многие из этих помещений тоже давно пора вписать  в перечни общего имущества.  Было бы желание.

     Что же до «размещения  рекламных конструкций на наружных стенах домов и внутри подъездов и т.п.» и получения собственниками помещений соответствующих доходов на содержание дома, то здесь и решать ничего не нужно. Все давно решено законодательно. Нужно просто выявить и перевести незаконно получаемые непонятно кем доходы на счета ТСЖ или управляющих организаций.

     И относится все это, конечно, не только к ТСЖ, а к любой форме жилищного самоуправления, позволяющей жителям контролировать управление своими деньгами  и имуществом, - к ЖСК, домкомам, территориальному общественному самоуправлению.

     «Конкуренцию создадим»

     - Вот раздел, в котором спорить, пожалуй, не с чем. Но можно добавить: поскольку рынок управляющих организаций объективно монополизирован ДЕЗами, то давайте обратим внимание, что ведь можно выбирать   между ДЕЗами. Не обязательно заключать договор управления с «родным» ДЕЗом. А может быть, - соседний ДЕЗ гораздо лучше? Нас  ведь никто не ограничивает. Пусть хотя бы ДЕЗы конкурируют между собой за сферы влияния. Можно также отказаться от посредничества ДЕЗа и заключить договор управления с бывшим РЭУ, если там  квалифицированные управленческие кадры.

      Пока суд да дело, - в Правительстве дорабатывается постановление об акционировании ДЕЗов. Разумеется, тоже без открытого обсуждения. А кто будет собственником акций сейчас, кто – через несколько лет ? Это – четвертая «фигура умолчания» в статье мэра.

       Казалось бы, почему не передать контрольный пакет жителям в лице органа местного самоуправления? Но говорить в Правительстве  Москвы о реальных правах местного самоуправления – просто неприлично.

     «Цели досигнем»

     - И в этом разделе спорить не с чем. Отрадно читать, что главную роль в реформе ЖКХ мэр отводит самим москвичам. Вот только  по политике московских властей этого не скажешь.

     «Землю москвичам передадим»

     Такого раздела очень не хватает в статье Мэра.

     Каждый день наша земля  приносит городской строительной олигархии сверхприбылей порядка 10 миллионов долларов! Прошлым летом мэр назвал «жлобами» тех, кого такой дележ не устраивает. Но в декабре он предпочел      «фигуру умолчания». Пятую в его статье.

     Согласно       ЖК РФ,  сведения о земельном участке входят в перечень общего имущества собственников помещений. С 20 января 2005 года Федеральный закон «О введении в действие ЖК РФ» позволяет любому лицу по поручению общего собрания собственников  помещений обратиться с требованием о формировании земельного участка под домом и рядом с  домом.

      Лишь 27 июля 2006 года Правительство Москвы выпустило постановление  «О передаче земельных участков  на территории   города  Москвы в частную собственность». По этому поводу было сказано много громких слов. Но для многоквартирных домов постановление не работает, потому что Правительство не дает к нему «ключик» - список документов, которые требуется  приложить к заявлению о формировании земельного участка. Правительство упорно бездействует с реализацией прав граждан; имущество, которое должно им принадлежать, Правительство спешно и в массовых масштабах передает частным лицам, а теперь еще и московские законы торопится подогнать под свои аппетиты, не боясь противоречить федеральному законодательству. 13-го февраля Правительство приняло постановление  «О взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы по вопросам, касающимся изъятия земельных участков». Богдан Степовой  («Известия» 14 февраля) так передал его суть: «Московские власти разрешили себе изымать  землю собственников.»

      В любой стране европейской цивилизации всего этого было бы более чем достаточно для скандальной отставки мэра, Думы, Правительства, прокурора города, а уж на  выборы с таким грузом нечего и соваться. Но наша цивилизация ближе к азиатской.

       По Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 №491 государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме обеспечивается до 1 июля 2008 г. Возможно, что будет установлена дата даже на два месяца раньше.

       Срочное дело общего собрания собственников в каждом доме, которые не хотят обесценивания своих квартир, – зарегистрировать заявление о земельном участке и получить как  минимум письменный отказ. Судебная практика показывает, что это уже дает некоторое преимущество, если потом «вдруг» окажется, что на месте вашей детской площадки проектируется 25-этажный коммерческий дом, или гараж с боксами по $20000, или торговый павильончик. А уж если предполагается снос Вашей пятиэтажки, то именно от собственности на землю зависит – будете ли Вы как обычно пешкой в чужой игре, получите несколько меньше метров, чем есть у Вас сейчас, да где-нибудь в затененном загазованном углу, или Вы будете равноправными партнером  в инвестиционном контракте. Включая прибыли деньгами или метрами.

       Нет, мы не жлобы. Жлобы не мы.

 

Источник: www.sps.ru 19 февраля 2007

Сведения об авторе: Катаев Дмитрий Иванович, депутат трех предыдущих созывов Мосгордумы, член политсовета МГО СПС, председатель общественного совета по жилищной политике.


Версия для печати

mail@socpolitika.ru

Создание сайтаСтудия Fractalla

Партнеры портала:
Портал ГУ-ВШЭ
Сайт программы поддержки гражданского общества «Диалог» АЙРЕКС
Агентство США по международному развитию (USAID)
LiveInternet Rambler's Top 100